Am Tag der Wohnungsübergabe entscheidet ein Blatt Papier, wie der Auszug ausgeht. Im Übergabeprotokoll steht, was die Verwaltung beanstandet, wer die Kosten trägt und ob das Depot vollständig zurückkommt. Wer vorher weiss, was hineingehört, führt dieses Gespräch ruhiger.
Hier steht, was ins Übergabeprotokoll gehört, welche Punkte darin Reinigung sind und welche Schaden, wie lange die Vermieterschaft danach Zeit hat und wann das Mietzinsdepot zurückkommt. Am Schluss folgt ein Zeitplan für die letzten Wochen. Die Vorlage zum Ausdrucken gibt es gleich im nächsten Abschnitt.
Vorlage: das Übergabeprotokoll auf zwei Seiten
Das offizielle Formular der mietrechtspraxis, das auch der Mieterinnen- und Mieterverband verteilt, umfasst fünf Seiten mit 215 nummerierten Positionen. Für eine 2.5-Zimmer-Wohnung ist das mehr, als ein Übergabetermin hergibt.
Unsere Vorlage passt auf zwei Seiten: Mietobjekt und Termin, Anwesende, Zählerstände, Schlüssel, ein Block zur Reinigung, danach der Zustand Raum für Raum, die Mängel einzeln und die Unterschriften.
Der Block zur Reinigung ist der Grund, warum wir überhaupt eine eigene Vorlage gemacht haben. Im offiziellen Formular stehen 215 Felder zum Zustand und kein einziges zur Sauberkeit, obwohl bei der Wohnungsabgabe fast immer darüber gesprochen wird: Fettfilter, Kalk in der Dusche, Fensterrahmen, Storen. Bei uns haben diese zehn Punkte je eine Zeile mit «in Ordnung», «Mangel» und «nachzureinigen bis».
Was ins Übergabeprotokoll gehört
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber es ist das einzige Papier, auf das sich später beide Seiten berufen können. Hinein gehören:
- Wer dabei war: Vermieterschaft oder Verwaltung, Mieterschaft, allenfalls die Nachmieter. Dazu Datum und Uhrzeit.
- Die neue Adresse der Mieterschaft, sonst geht die Schlussabrechnung an die alte Wohnung.
- Die Zählerstände. Das offizielle Formular führt Gas, Wasser und Warmwasser; den Stromzähler schreiben Sie am besten selbst dazu.
- Die Schlüssel mit Anzahl, auch die selbst nachgemachten. Die Rückgabe der Schlüssel gilt als Rückgabe der Wohnung.
- Der Zustand Raum für Raum und jeder Mangel einzeln, mit Ort und Grösse.
Beim Beschreiben lohnt sich Genauigkeit. Der Mieterverband nennt als Beispiel: nicht «Fleck an der Tapete», sondern «ca. 3 cm² grosser Wasserfleck auf der Tapete unter dem Nordfenster». Ein unklarer Eintrag lässt später beide Seiten etwas anderes hineinlesen.
Wenn niemand die Schlüsselrückgabe quittiert, verlangen Sie eine Quittung mit Datum und Unterschrift. Ohne sie können Sie im Streitfall nicht belegen, wann Sie die Wohnung zurückgegeben haben, und genau daran hängen alle Fristen.
Welche Punkte Reinigung sind und welche Schaden
Diese Unterscheidung entscheidet, wer zahlt. Reinigung ist Arbeit und damit erledigt. Ein Schaden wird nach Zeitwert abgerechnet, und je nach Alter bleibt am Ende wenig oder gar nichts übrig.
| Stelle | Reinigung | Schaden |
|---|---|---|
| Backofen, Dampfabzug | Fett, Fettfilter, Bleche | gesprungenes Glas, gebrochenes Scharnier |
| Dusche, Badewanne, Armaturen | Kalk, Seifenreste | Riss in der Wanne, abgeplatzte Emaille |
| Plättli und Fugen | Schmutz in den Fugen | gesprungene Platte |
| Fenster, Rahmen, Simse | Schmutz innen und aussen | gesprungene Scheibe, defekter Griff |
| Lamellenstoren, Rollläden | Staub und Schmutz | gebrochene Lamelle, gerissener Gurt |
| Böden und Sockelleisten | Schmutz, eigene Flecken | Kratzer im Parkett, Brandloch im Teppich |
| Wände | Bildschatten abwischen | Zeichnungen, grossflächige Farbflecken |
Dübellöcher gehören zum kleinen Unterhalt und sind Sache der Mieterschaft: fachgerecht gespachtelt und nicht zu zahlreich, gelten sie als normale Abnutzung. Das Spachteln ist allerdings keine Reinigungsarbeit und gehört nicht zur Umzugsreinigung: Wir reinigen, wir spachteln und streichen nicht. Alles Übrige aus der linken Spalte übernehmen wir; was rechts steht, ist eine Frage für das Protokoll.
Für normale Abnutzung haften Sie nicht
Das Gesetz verlangt, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Für normale Abnutzung haftet die Mieterschaft also nicht, dafür wird der Mietzins bezahlt. Vereinbarungen, die etwas anderes abmachen, sind ungültig.
Als normal gelten etwa vergilbte Tapeten, Bildschatten an den Wänden, sauber gespachtelte Dübellöcher und ein abgelaufener Teppich. Als übermässig gelten Kratzspuren von Haustieren, Brandflecken, gerissene Tapeten oder ein Gerät, das durch falsche Bedienung kaputtgegangen ist.
Wird etwas ersetzt, zählt das Alter. Der Mieterinnen- und Mieterverband und der Hauseigentümerverband geben dafür gemeinsam die paritätische Lebensdauertabelle heraus, in der aktuellen Fassung seit dem 1. Februar 2024. Ein Beispiel des Verbands: Eine Tapete hat zehn Jahre Lebensdauer. Muss sie nach sechs Jahren wegen Beschädigung ersetzt werden, zahlt die Mieterschaft vier Zehntel der Kosten. Ist sie fünfzehn Jahre alt, zahlt sie nichts mehr.
| Gegenstand | Lebensdauer |
|---|---|
| Tapeten (Raufaser, bedruckt oder roh) | 10 Jahre |
| Anstrich mit Dispersionsfarbe | 8 Jahre |
| Spannteppich, mittlere Qualität | 10 Jahre |
| Kühlschrank | 10 Jahre |
| Dampfabzug | 10 Jahre |
| Backofen, Kochherd | 15 Jahre |
| Geschirrspüler | 15 Jahre |
| Schliessanlage, Schlüssel | 20 Jahre |
Gerechnet wird mit dem Alter des Gegenstands, nicht mit der Dauer Ihres Mietverhältnisses. Im Streitfall muss die Vermieterschaft dieses Alter belegen können. Zwei Ausnahmen: kleinen Unterhalt zahlen Sie ganz, auch bei abgelaufener Lebensdauer, und Mehraufwand über die normale Instandstellung hinaus ebenfalls, etwa eine Spezialbehandlung nach starkem Rauchen.
Unterschreiben müssen Sie nicht
Es gibt keine Pflicht, das Protokoll zu unterschreiben. Viele Formulare enthalten im Kleingedruckten einen Satz, mit dem die Mieterschaft die aufgeführten Schäden anerkennt und die Reparaturkosten zu übernehmen verspricht. Solche allgemeinen Verpflichtungen sollte man nach Empfehlung des Mieterverbands streichen statt unterschreiben.
Wenn Sie bei einzelnen Punkten anderer Meinung sind, schreiben Sie das hin: «Haftung bestritten» beim Punkt oder «gilt nicht als Schuldanerkennung» neben die Unterschrift. Bei grösseren Beträgen ist es üblich, die Zustimmung vom Kostenvoranschlag abhängig zu machen. Unterschreiben Sie nichts, was Sie am Termin nicht nachrechnen können.
Nach der Wohnungsübergabe: wie lange die Vermieterschaft Zeit hat
Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand prüfen und Mängel, für die Sie einstehen müssen, sofort melden. Was im Übergabeprotokoll steht, ist dafür der Ausgangspunkt. Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche. Das steht in Art. 267a OR, und es ist die wichtigste Frist des ganzen Auszugs.
Eine Zahl nennt das Gesetz nicht. Die Zürcher Gerichtspraxis rechnet in der Regel mit zwei bis drei Werktagen, unter besonderen Umständen mit höchstens einer Woche. In einem Fall des Mietgerichts Zürich wurde eine Wohnung am 3. April zurückgegeben und die Mängelrüge am 11. April verschickt: zu spät, die Ansprüche waren verwirkt. Das ist kantonale Praxis und kein bundesweiter Kalender, die Richtung stimmt aber überall.
Damit eine Mängelrüge gilt, muss sie drei Dinge erfüllen: die Mängel sind konkret bezeichnet, es ist erkennbar, dass die Vermieterschaft Sie dafür haftbar machen will, und sie kommt sofort. Später zählen nur noch Mängel, die bei einer üblichen Kontrolle nicht zu sehen waren, etwa ein Defekt hinter einem Einbaugerät. Auch die muss sie nach dem Entdecken sofort melden.
Wenn die Reinigung beanstandet wird
Ist die Wohnung zu wenig sauber, darf die Vermieterschaft nicht einfach eine Firma bestellen. Sie muss Ihnen zuerst eine kurze Nachfrist geben, damit Sie nachputzen können. Erst wenn es danach immer noch nicht reicht, kann sie reinigen lassen und Ihnen die Rechnung stellen.
Wenn Sie eine Reinigungsfirma beauftragen, empfiehlt der Mieterverband: Die Firma schaut die Wohnung vorher an, Sie gehen die Checkliste gemeinsam durch, Pauschalpreis und Termin stehen schriftlich fest, und Sie lassen sich schriftlich zusichern, dass bei ungenügender Reinigung kostenlos nachgereinigt wird. Bezahlt wird nach der Abnahme.
Bei uns bekommen Sie diese Zusicherung als Blatt in die Hand. Wenn wir die Schlüssel übernehmen, füllen wir die Abnahmegarantie aus, unterschreiben sie und geben Ihnen ein Exemplar: darauf stehen der vereinbarte Umfang, was nicht dazu gehört, der Fixpreis und der Satz, auf den es ankommt – wird eine gereinigte Stelle bei der Abgabe beanstandet, reinigen wir sie ohne Zusatzkosten nach.
Dazu kommt ein Satz, den der Verband deutlich schreibt: Gegenüber der Vermieterschaft bleiben Sie als Mieterin oder Mieter für die einwandfreie Reinigung verantwortlich, auch wenn eine Firma geputzt hat. Deshalb ist die schriftliche Garantie wichtiger als der Preis. Bei uns heisst sie Abnahmegarantie und ist im Fixpreis enthalten: Wird eine gereinigte Stelle beanstandet, kommen wir zurück und reinigen nach, ohne Zusatzkosten.
Das Mietzinsdepot
Das Depot liegt auf einem Konto, das auf Ihren Namen lautet, und beträgt bei Wohnungen höchstens drei Monatszinse. Die Bank zahlt nur aus, wenn beide Seiten zustimmen oder ein rechtskräftiger Entscheid vorliegt.
Hat die Vermieterschaft ein Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, können Sie das Geld direkt bei der Bank verlangen (Art. 257e OR). Ein Brief genügt dafür nicht: Die Jahresfrist wird nur durch eine Betreibung oder ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde unterbrochen.
Kommen Sie nicht weiter, führt der Weg über die Schlichtungsbehörde in Mietsachen. Sie ist vor einem Gerichtsverfahren ohnehin vorgeschrieben, in Mietsachen kostenlos, paritätisch besetzt und berät auch. Streitwerte bis 2000 Franken kann sie auf Antrag gleich selbst entscheiden.
Zeitplan für die letzten Wochen
- Vier Wochen vorher: Abgabetermin schriftlich bestätigen lassen und die Reinigung buchen. Um die üblichen Termine 31. März, 30. Juni und 30. September herum sind die Tage schnell vergeben.
- Zwei Wochen vorher: Mietvertrag und Einzugsprotokoll hervorholen. Kleinigkeiten selbst erledigen: Dübellöcher spachteln, Ersatzschlüssel einsammeln, Sperrgut entsorgen.
- Eine Woche vorher: Wohnung leeren und der Reinigungsfirma Bescheid geben, sobald sie leer ist. Eine gründliche Endreinigung braucht zwei bis drei Tage, nicht einen Abend.
- In den Tagen davor: reinigen lassen. Danach Zähler ablesen, alle Schlüssel zusammenlegen und die Checkliste durchgehen.
- Am Termin: das Übergabeprotokoll Punkt für Punkt durchgehen, Zählerstände und Schlüsselzahl eintragen, nichts unterschreiben, was unklar ist, und eine Kopie mitnehmen.
Häufige Fragen zur Wohnungsübergabe
Muss ich das Übergabeprotokoll unterschreiben?
Nein. Eine Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht. Viele Formulare enthalten aber Sätze, mit denen Sie die Kosten anerkennen. Wenn Sie unsicher sind, können Sie neben die Unterschrift «gilt nicht als Schuldanerkennung» setzen oder beim einzelnen Punkt «Haftung bestritten» vermerken. Der Mieterverband empfiehlt zudem, allgemeine Verpflichtungen im Kleingedruckten zu streichen statt zu unterschreiben.
Wie lange hat die Vermieterschaft Zeit, Mängel zu melden?
Das Gesetz sagt «sofort» (Art. 267a OR) und nennt keine Zahl. Die Zürcher Gerichtspraxis geht von zwei bis drei Werktagen aus, unter besonderen Umständen von höchstens einer Woche. Wird die Frist verpasst, verliert die Vermieterschaft ihre Ansprüche. Ausgenommen sind Mängel, die bei einer üblichen Kontrolle nicht erkennbar waren; auch diese muss sie nach dem Entdecken sofort melden.
Wer zahlt, wenn der Teppich schon alt war?
Abgerechnet wird nach Zeitwert. Ein Spannteppich mittlerer Qualität hat gemäss paritätischer Lebensdauertabelle zehn Jahre Lebensdauer. Ist er beim Auszug sechs Jahre alt und muss wegen eines Schadens ersetzt werden, tragen Sie vier Zehntel der Kosten. Ist die Lebensdauer abgelaufen, zahlen Sie in der Regel nichts mehr. Gerechnet wird mit dem Alter des Gegenstands, nicht mit der Dauer Ihres Mietverhältnisses.
Darf die Vermieterschaft eine Reinigungsfirma vorschreiben?
Nach Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands nicht: Klauseln, die eine Reinigung durch eine Fachperson vorschreiben, sind unverbindlich, und Spezialbehandlungen dürfen Mieterinnen und Mieter ablehnen. Unbestritten ist diese Haltung nicht. Klar ist dagegen: Ist die Wohnung zu wenig sauber, muss Ihnen die Vermieterschaft zuerst eine kurze Nachfrist zum Putzen geben, bevor sie eine Firma bestellt und Ihnen die Rechnung schickt.
Wann bekomme ich das Mietzinsdepot zurück?
Das Konto lautet auf Ihren Namen, und die Bank zahlt nur mit beiden Unterschriften aus oder gestützt auf einen rechtskräftigen Entscheid. Hat die Vermieterschaft ein Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, also weder betrieben noch ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde eingeleitet, können Sie die Rückzahlung direkt bei der Bank verlangen (Art. 257e OR).
Was heisst «besenrein» und gilt das im Thurgau?
Besenrein heisst: Boden wischen, Küche und Bad grob reinigen. Das gilt vor allem dann, wenn nach Ihrem Auszug ohnehin saniert wird. In der Nordwestschweiz sehen viele Mietverträge besenrein vor, dafür zahlt die Mieterschaft eine Reinigungspauschale. Im Thurgau ist das die Ausnahme: Ohne Regelung im Vertrag gilt die gründliche Reinigung der Wohnung samt Nebenräumen.
Stand: 23. September 2026. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen und Praxis unterscheiden sich von Kanton zu Kanton; die Angaben zur Frist für die Mängelrüge stammen aus der Zürcher Gerichtspraxis. Bei Streit hilft die Schlichtungsbehörde in Mietsachen weiter.
